米国不動産実務研修報告-その1

10月28日から11月2日まで米国カリフォルニア州にて不動産実務研修ツアーの引率をして参りました
今年は私が研修をさせていただいている外部企業5社様から9名、RIAグループから私を含め6名、合計15名が参加。
研修初日は、午前中に毎年お世話になっているジャック才田先生から米国不動産基礎知識のレクチャーを受ける。

そして午後は外に。
最初はボートに乗って、ウォーターフロントの高級住宅地を視察。
天気がよくて気持ちがいい。

アメリカの成功者の邸宅がたくさん。
かつてジョン・ウェインやニコラス・ケイジが所有していた豪邸が立ち並ぶ。
その後はタイトルカンパニーへ。

日本には存在しないが、アメリカでは売主の瑕疵担保責任を回避するタイトル保険があり、全米最大手「ファースト・アメリカン・タイトル社」を視察。
データベースセンターは、震度10以上の地震が発生しても壊れない免震構造で、大災害が発生しても内部で2週間は生活できる食料が保管されている。
この中に全米、オーストラリア他数か国の不動産登記データ、人種分布データ、教育水準データ、売主の債務額データ等を蓄積している。
彼らはこのデータを不動産業者に無料で提供しているので、不動産業者は短時間で重要事項説明書の作成が可能である。
このようなサービスを受ける不動産業者は、売主に「ファースト・アメリカン・タイトル社」を紹介する。
面白いスキームである。
昨年までは視察に身分証明が不要であったが、今年は全員パスポートをチェックされる。
また以前は視察できたデータベースセンターも今は立ち入り禁止で、社員であっても限られたスタッフしか中に入れない。
当然ではあるが、セキュリティが厳しくなってきた。
そのうちオフィスも見られなくなるかもしれない。
遅めのランチを取って、アーバイン地区のマスタープランコミュニティ（都市計画地域）にそって開発されている郊外の新築分譲住宅を視察。

平均分譲物件価格は日本円で1億円。
リーマンショックの後遺症はまだ残る不動産マーケットではあるが、明らかに昨年よりは物件の動きはいい。
但し、銀行融資は依然厳しく、この現場では5000万円の自己資金が必要。
決して買いやすいマーケットとは言えないが、400区画が2年でほぼ完売。
半分は融資が使えないチャイニーズがキャッシュで購入しているとの事。
価格を1億に抑えるために、Lot Size（土地のサイズ）は以前に比べるとかなり小さい。
庭は地方都市の日本のほうが広いくらいだ。

（次回に続く･･･かな？）