前川氏による米国からのニュースレター

JARECO会員限定メール　20240917

前川氏による米国からのニュースレターをお届けいたします。

【株式・為替市場の動き】
ダウ工業株は４日続伸して２２８．３０ドル高の４１，６２２．０８ドルとなり、２週間ぶりに最高値を更新しました。S＆P500も７．０７ドル高で５，６３３．０９ドルと若干の上昇。１８日にFRBが大幅利下げが景気を支えるとの見方から買いが入ったようです。
しかし、FRBが大幅利下げをするという事は、景気減速を止める為と解釈できるため、もし、０．５％の利下げとなれば、逆に株価が大きく下がる可能性もあります。CPIやPPIのデータは、インフレ率の明らかな下落を示していなかったにもかかわらずです。要は、FRBはもうインフレから雇用統計に関心を移したと考えられます。いずれにせよ、世界の市場は１８日のＦＯＭＣの政策金利の動向に注目しています。もし、０．５％の利下げが現実のものとなれば、一段の円高、ドル安が来そうです。現在のドル円は１４０．６０円から１４０．８１円の間で動いています。
利下げは確定、その利下げ幅はＦＲＢの景気動向の見方を反映するのですが、市場は６割以上が０．５％の利下げと見ており、私もそう思っています。という事は、実は市場関係者は景気後退を予想していると考えられますね。　前回、８月２６日のニュースレターを書いた時点ではドル円は１４４．５０円でしたので、今日は約４円も円高、ドル安となっています。
何か大きなサプライズが無ければ、今年中に９月、１１月、１２月の３回の利下げは確実で、ドル円も１３０円台に入って行くでしょう。

【不動産・住宅ローン金利動向】
住宅ローン金利は順調に下落をしています。３０年固定金利では５％台が見えてきました。外国人ローン金利も0.375％下がりました。
金利もさがり、供給件数も増えてきたにもかかわらず、８月の中古住宅売買件数はー１．３％の予想です。
どうしてでしょうか？　理由は大きく２つでしょう。一つ目は、もう少し待てばもっと金利が下がるので買いやすくなるから待っている人が大勢いること、
もう一つは、先行き景気が悪くなり、収入が下がる可能性が高いので、今は購入をやめておこうと考えている方が少なからずいるという事です。

いろんな分野の経営者に話を聞くと、売り上げが下がって来たと仰る方が増えてきています。じりじりと不景気が迫ってきている様です。
売り上げが下がり、我慢できなくなると、レイオフが始まります。今は何とか均衡が保たれている状況でしょう。
前回も言いましたが、地域によって物件価格が横ばい、上昇、下落が見られますが、コロナ禍の大きなインフレのお陰で物件価格が全米規模で上がっていますので、ローン金額が物件価格より大きい所謂アンダーウォーターの人が自宅所有者の１％と極端に少なく、例え、不景気が訪れて、支払いに困っても物件売却さえすれば、ローンが精算出来るので、物件差し押さえが極端に少なくなっており、その分物件価格はたとえ大きな景気後退が来ても、多少の物件価格下落は覚悟しなければならないでしょうが、リーマンショックの時の様な大きな価格下落は無いと思われます。

この状況は将来自宅購入を考えている方、投資物件購入を考えている方にとっては絶好の買い時が来ると考えられます。物件の供給が増え、ローン金利が下がり、景気後退に陥れば、物件価格が下がり、売り主は弱気になるので、値引きに応じてくれる可能性が大きくなります。今売っておかないともっと相場価格が下がると考えるからです。
投資の場合は、家賃が下がるから、利回りが悪化すると考えがちですが、元々住宅の供給不足と物件価格の高止まり、また景気後退の場合は、家を売却して、賃貸にもどる人たちも増えますので、大きく家賃が下がるとは考えにくいですね。あのリーマンショックの時でさえ、大きく家賃が下がることはありませんでした。
参考までに、全米の家庭数は１億３千６００万戸。その内９千１００万家庭（６７％の人）が自宅を所有しており、その内でローンを持っている自宅所有者が　６２％、ローンを持っていない家庭が３８％、レントしている家庭が４千５００万戸となっています。この所の不法移民を含む移民の急増でレント物件不足に拍車がかかっています。特に移民を大量に受け入れている民主党の州知事がいる州で顕著です。（カリフォルニア、イリノイ、ニューヨーク、ワシントンDC,コロラドなど）
住宅価格の高止まりと米国経済の不調が続けば、自宅所有者の比率の上昇より、レントの比率が増えることは簡単に予想が付きます。その状況は投資物件が購入できる金持ちが益々有利になり、政府の真剣な状況改善努力が無ければ、貧富の差の一層の拡大につながるのでしょう。

【経済の動き】
Wall Street Journal などのニュースを読むと、景気後退、不景気到来が来るのか、ソフトランディングするのかについてはいつも意見の分かれるところとなっていますが、商業ローンの延滞、未払い、差し押さえ、クレジットカードの延滞、未払いなどの話はあまり出てこない。注意深く景気後退の予兆には触れないようにしていると思われます。マクドナルドなどのファーストフード店の不振、１００均ショップの倒産、レストランの不振などの話はあまり語られない。消費が減退しているのは明らかで、そうなれば、小売業は人件費を削り始めます。
米国の雇用統計にはフルタイム(正社員)とパートタイムの区別がなく正社員を切って、パートタイムで働かざるを得ない状況の人たちが増えていることを伝えない。　家計を支えるために、収入が減った分を副業で賄う人たちが増えています。副業が雇用統計には雇用増、雇用の強さとして出てきます。
先行き不安がある時は、貯蓄率が増えるのですが、今がまさにそうなっています。消費を削って、もしもの為に蓄えを増やす傾向が出ています。市場で回るお金の量が減りつつあります。資本主義経済で一番大事なのは市場に出回るお金の量で、そのお金の量の増減は銀行が貸し出しをするかどうかにかかっています。
FRBが雇用統計を見て、景気後退懸念が出てくると利下げするのは、銀行がお金の供給量を増やせるように、企業や国民がお金を借りやすくできる様にして、市場に出回るお金の量を増やす為に行うのですが、０．２５％金利が下がっても景気後退を巻き戻すことはほぼ不可能です。
そこで、０．５％の利下げという話が出てきます。過去、FRBが大きく利上げした時はほぼ必ず景気後退がおき、大幅利下げに着手した時はほぼ必ず景気後退が原因です。ですから、0.5％の利下げが行われると、市場は景気後退確実と捉えて、株価下落、ドル安、円高、長期金利安（国債価格上昇）が予想されます。

【今週の？？？な国際ニュース】
バイデン政権はウクライナに提供したミサイルをロシア本土攻撃用に直接使用することを許可したとのニュースが届きました。
ロシアのプーチン大統領はこれまでも、直接ロシア本土への攻撃があれば、ウクライナ支援国へも報復すると、メドベージェフ前大統領は核攻撃をすると言っています。どうして、ここに来てバイデン政権は方針を変えたのでしょうか？　これでは、米ロ直接戦争となってしまう可能性が有ります。
そうなれば、大統領選挙どころではなく、戦時体制を敷き緊急事態宣言発令となるかもしれません。戦争が終わるまで、バイデン、カマラハリス政権が維持されるかも知れません。ウクライナのゼレンスキー大統領の様に、任期が切れていても戦時下なので大統領選挙を無期延期とするのでしょう。
そんなことにはなって欲しくないのですが、可能性はゼロではありません。
この様な物騒な世の中にあって、世界の大富豪は危機感を募らせているのか、お金も持って自国を捨て他国に逃げています。

自国を脱失した大富豪国別ランキングと人数は以下の通りです。
１．中国　１５，２００人　　
２．英国　　９，５００人　　
３．インド　４，３００人　　
４．韓国　　１，２００人　　
５．ロシア　１，０００人　　

【 豆知識 】
大富豪の移住先トップ５
　１．ドバイ　　　　６，７００人
　２．米国　　　　　３，８００人
　３．シンガポール　３，５００人
　４．カナダ　　　　３，２００人
　５．豪州　　　　　２，５００人

・◆・ WRITERのご紹介 ・◆・
＜ 前川 嘉章氏 の プロフィール ＞
　
１９６０年　兵庫県姫路市生まれ
１９８４年　同志社大学経済学部卒業
その後、近鉄航空貨物入社。１９８７年海外研修生としてLos Angeles航空支店に赴任、１９９２年に正式な駐在員としてSan Francisco 航空輸入支店に赴任。

１９９４年Los Angeles Ocean Export支店に支店長として移動。２００１年帰国命令が出たのを機に退社。２００２年カリフォルニア不動産取り扱い免許を取得して日系不動産会社にてローンコンサルタント業を始める。　１年後米系の不動産ローン専門銀行に転職。住居用、投資用不動産ローンのサービスを主に在米日本人の方に提供する。同時に、日系の不動産管理会社にてアパートなどの投資、管理業務の補佐を行う。

２００８年所属する米系不動産ローン専門銀行がリーマンショックのあおりで倒産。いくつかの小規模な銀行を経て２０１０年からNew American Funding所属のローンコンサルタントとして現在に至る。
家族は妻と長男、長女の４人。妻以外は剣道有段者の剣道一家。
趣味は剣道と読書。住居はオレンジ郡のSeal Beach.