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海外不動産研修

米国不動産実務研修:MH様からのレポート

2013年10月21日から26日まで米国カリフォルニア州におきまして、米国不動産実務研修を開催いたしました。
今回ご参加いただきましたMH様より、レポートを送信いただきましたので掲載させていただきます。

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<不動産に関して>
国民性の違い、家を所有して終わりの日本と比較して、米国は商品と考え、何度も転売をしていくという考えは大きく違い、そこに伴うマーケットや仕事の在り方も違ってくると認識しました。100年住宅という考え方もここからきていると思いました。

<不動産業に関して>
ITの先進化が恐ろしく感じられました。物件に関しての情報(近隣の学校の情報や周辺の情報等)たくさんの情報がお客様が欲しいと感じる情報はすべて公開されており、そのうえで営業をしていかなければならないということは、知識や情報を持っているのは当たり前というところからのスタートとなる為、常にプラスアルファのなにかとコミュニケーション能力が求められるということ。この部分は自分や自社も含め至っていない点であり、急務だと思われました。
上記のことも踏まえ、やはり専任物件をいかに保有していくかという事が、事業を継続していくための重要なポイントだと思います。
会社組織というものも、ライセンス制度、ブローカーライセンスとできる仕事が限られてくるという未来をみたというのが率直な考えで、その中で、宅建さえ保有していない、宅建しか保有していないという現実を変えていかなければ、会社そのものが淘汰されていくという危機感を覚えました。
契約業務の流れも完全に分業されており、それぞれのプロが業務に関して責任を持たざるをえない仕組みが出来上がっており、『一生懸命だからいいや』という、甘えは一切ないのだろうと感じました。日本でも大手不動産会社はすでに先行して取り入れているという話しもうかがい、そんな不動産会社にしていくべきだと感じました。
賃貸・管理に関しては、日本の細やかな部分で進んでいるという話しでしたが、自社が果たしてどうなのかと考えると必ずしもそうだとは言い切れない状況です。
業界を変えることは難しいかもしれませんが、会社を変えることは使命だと感じました。

<講師の方>
人間味あふれる魅力に驚きました。IT化の進む中、しっかりと時代の流れに合わせて仕事のスタイルを変化させ、そのうえで人と人とのコミュニケーションを第一に考える。という強い思いがすごく伝わりました。
生涯現役を宣言され、『好きなこと社会貢献にリタイアの必要はない』という言葉には心を動かされました。

<研修参加者の方>
仕事に対して、一生懸命で勤勉であり前向きな方々ばかりで本当に力を頂きましたし、この縁をここだけで終わらせないよう、自身も勉強し、一緒に仕事ができるようにしていきたいと思いました。

本当に貴重な経験をさせて頂き有難うございました。

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米国不動産実務研修:I様からのレポート

2013年10月21日から26日まで米国カリフォルニア州におきまして、米国不動産実務研修を開催いたしました。
今回ご参加いただきましたI様より、レポートを送信いただきましたので掲載させていただきます。

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アメリア(カリフォルニア州)と日本(名古屋)の不動産業の違いについて

はじめに日本はアメリカの不動産の歴史を徐々に日本向けに模倣しているという点が歴史上挙げられます。またカルフォルニア州はアメリカでも新たな不動産の仕組みや法律が導入されている、日本の国土交通省の視察対象になっている地域です。

よって、今後のアメリカ全土の不動産の常識基盤はカルフォルニア州にあり、日本の未来の不動産はアメリカにあるという事です。

大きな相違点として共通している事、それは「借主保護の観点」に非常に特化しているところです。

①まず仕事を始める前のライセンスです。
アメリカでは従事する者の全員が持っていないといけないとされている資格があり、日本でもいずれそうなっていくであろう資格は宅建資格です。
日本でもすぐには制度化されなくとも、借主保護の姿勢、企業資質として宅建資格者率は高くなければいけません。

②次に部屋を探す際の広告です。
広告は1つのサイトで全ての物件が検索できる超巨大ポータルサイトが存在します。インターネット広告で実物以外の全ての情報が手に入ります。例えば「過去の取引事例」「高校の進学率」「地域の犯罪件数」「人種の割合」など全ての情報が借主の手に渡ります。
また同じ物件を他社と自社でNET上競合する事はありません。全てが自社物件か専任物件だからです。
賃貸市場ではオーナーも好きなだけ自分で広告して自分で仲介しています。
日本ではオープン物件を自社と他社でネームブランドや有料広告に頼り、そして強引な申込を誘引してしまう。そんな事にも納得がいきます。アメリカでは大手サイトは全て無料なのです。

検索の簡素化や情報の速度や質は日本とは大違いでした。
1番は自社物件・専任物件を持っている事
2番に営業マンの信頼性・人間性・ネットワーク
3番に報酬の額の順に重要度があるのではと感じました。

日本では2番・3番、の比重が比較的多く配分、残されているという点があります。
専任物件の増加に努めるとともに、複数の自社保有物件がある不動産会社という選択肢も今後に必要なスキルにとなってくるのではとも考えさせられました。

③最後に契約に携わる書類・第三者機関です。
不動産の売買取引の際の交渉・商談内容の記録及び連絡、手付金・決済、そして契約書の交付などの第三者機関が存在し、ほぼ全ての取引に使われる機関です。他にも物件調査から瑕疵担保責任の保険運用を行う機関など様々な調査機関があります。また借主の直接的保護ではないのですが、入居審査の際にクレジットスコアー(点数)を取得する事が可能なのです。無論本人同意を得た上で行いますが、その点数及び支払い状況全て記録・開示されてくるのです。
こういった機関が取引の透明性を高めてくれます。日本でいう仲介業者の仕事が第三者機関に任せられているという仕組みがあります。
取引の納得を追及するという事で、取引後の安心・安全・快適を効率良く提供する仕組みだと感心させられました。
逆にこういった機関に支払われる諸費用が多々ある事により、報酬形態が日本とは違うというところにも繋がります。

「借主保護の観点」では、新たな仕組み・法律・第三者機関により、私たちの仕事はあらゆる場面で変化し続けていく事になると思います。
変化に対応する事や日本での今後の不動産ビジネスの有り方を先読みする為のヒントになると感じます。

最後になりますが、研修で教わった事の中に、最後は「人と人」です。という言葉がありました。人と人の中で生まれる信頼や感動。これを追い求めていく信念を曲げてはいけないと改めて感じさせて頂きました。また、こういった研修で先見の目を養う事ができ、とても有意義でした。

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米国不動産実務研修:H様からのレポート

2013年10月21日から26日まで米国カリフォルニア州におきまして、米国不動産実務研修を開催いたしました。
今回ご参加いただきましたH様より、レポートを送信いただきましたので掲載させていただきます。

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ロサンゼルス研修についてご報告させていただきます。

この度は、ロサンゼルス研修に連れて行っていただきましてありがとうございました。
今回の旅行を通して、米国の不動産事情、お客様のお部屋をお探しする感覚の違い、同じ日本の同業他社との違いなどを勉強させていただきました。

具体的には、米国で居住用賃貸を専業で行っている業者がほとんどないことに驚かされました。
その背景としては賃貸業務の手数料が日本に比べて少ないこと、大手法人が自社で建設し、自社不動産部門で募集をしてしまうため自社物件を持ちにくいことが原因だとのことです。

お客様の事情としまして米国のお客様は不動産は値段が上がっていくのが当たり前と思っており、賃貸には長く住む意思が少ないため、日本と違い契約期間の2年間で退去されるケースがほとんどだそうです。
入居の際の判断基準としまして、何よりも大きい違いは日当りや主要施設への距離ではなくロケーションや治安が重要視されているため、海沿いの物件と、海沿いでない物件は同じくらいの広さ、同じ築年数のお部屋でも売買金額が倍くらい違うのも驚きました。

契約後の賃貸管理業務につきましては保証会社や保証人の制度がなく、火災保険が自己判断での加入など大家様に不利な内容が多いため、日本のほうが進んだシステムになっていると感じました。

現在米国では、MLS(日本のレインズのようなサイトです。)がそのまま反映されているサイトを
一般ユーザーの方が見れるため、日本の先物会社のような会社はほぼないとのことでした。
日本でも最近はお客様がインターネットから探して直接元付け業者に行くケースや、仲介手数料が半月分の会社があるため割引してほしいとのお話も以前に比べ増えてきました。

今後としては、日本も米国の後追いになり仲介手数料の減額になってきても平気なよう管理物件や、更新料といった固定収入源を増やすことが必須であることを感じました。

そのためには、近い将来相続税が2015年1月に上がるため税金対策で新築、建替えの需要が増えてくるかと思います。
その際に私としましても相続税の知識や、建築関係の知識を増やし建設会社との窓口になれば、
手数料+信頼関係が生まれているため建物管理を委託してくれているケースが増えるかと思います。

更に現在はアパートローンも安くなってきているため、高い時期にローンを組み、借り換えの検討をされたことが無い大家様がいらっしゃったらご提案をし、浮いたお金でリノヴェーション、建物管理のお話などができるようローン関係の知識などを蓄える必要を感じました。

私も、賃貸仲介の勉強だけではなく相続、為替、株価、住宅ローンなども勉強し、大家様との世間話からビジネスチャンスにつなげれるよう精進させていただきます。

以上です。

海外不動産研修

米国不動産実務研修:S様からのレポート

2013年10月21日から26日まで米国カリフォルニア州におきまして、米国不動産実務研修を開催いたしました。
今回ご参加いただきましたS様より、レポートを送信いただきましたので掲載させていただきます。

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アメリカ研修について下記にて報告させていただきます。

【学んだこと】
日本でいうレインズにあたる、リスティングに
登録すると主要サイトに物件情報サイトに
発信するということは驚愕でした。
日本においても、今後物件元の不動産会社だけが
生き残っていくものだと感じました。
また、重要事項説明書にあたるディスクロージャーの
膨大な書類やそれにともにペーパーレスで電子で
書類を保管していくことにも驚かされました。

【感想】
日本では、アメリカの10年遅れで経済やインフラが
入ってくるとよく日本でメディアで聞かされていました。
その事実がアメリカで見て学び、まさにその通りで
あると感じました。
日本人にはない新しいものやシステムを速やかに
導入していく結果がそのスピードを生んでいるのだと
実感しました。
また、日本とは違い、築年数の経過した物件でも
ロケーションや修繕により価値を維持し、部屋を
探す人々の条件(ロケーション)も日本とは
大きく差異がありました。

【今後活かせること】
元来、日本人とアメリカ人の文化や風習が
異なり、すぐに新しいものを取り入れられない
気質が日本人にはあるかと思います。
ただし、現実にアメリカでおこる事象は
日本に数年遅れて入ってくることがあります。
賃貸仲介に身をおく、私としては、物件元に
なること、かつオーナー様の信頼を勝ち取り、
地道に管理戸数を増やすこと、この2点が
最重要だと感じました。

それにあたり、自身の不動産における知識、
教養の欠如を感じました。

今後は日本の不動産動向をもちろんのこと、
先をいくアメリカにも関心、アンテナをはり、
情報を収集していく必要があります。

それを武器にオーナー様に信頼を得て、
他社を抜きに出ていきます。

以上でございます。

海外不動産研修

米国不動産実務研修:T様からのレポート

2013年10月21日から26日まで米国カリフォルニア州におきまして、米国不動産実務研修を開催いたしました。
今回ご参加いただきましたT様より、レポートを送信いただきましたので掲載させていただきます。

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《インターネットテクノロジーの重要性を再認識いたしました》
物件登録、広告発信、契約業務、その後の情報蓄積まで
不動産業務に対して恐ろしいほどに密接な関係を持ってきている。
今後ITが商売に対してどのような営業を与えてゆくのかを
注視していかなければ生き残ることは出来ない。

《先物専門業者は淘汰される》
日本では仲介先物専門業者(賃貸・売買でも)が多数存在するが
今後はITの進化とインフラの充実とともにお客様が情報と物件に
現在よりも更にダイレクトに接することが出来るようになる、
やはり物件元ととしてのスタンスを徹底して貫く必要がある。

《我々不動産会社の存在意義が変わってきている》
以前は物件情報を発信し、お客様を普通に案内し、普通に手続きが
出来ることが重要だった。しかし
・今後は当社でしか知りえない情報を提供できるようにすること
・物件情報では見えない部分までお客様に伝達出きる事(地域の情報等)
・何かに特化した形態を事業として備えていること
・不動産に関しては〇〇だ!と明確なブランディングが必要
 等々強みに特化し事業運営をしなければ生き残れない

《ライセンス制度について》
なかなか結果が出なくても、会社組織として全社員の宅建取得を
推進し続けなければいけない、なぜなら現行の制度が変わるリスクが
あること。また全社員保有を目指さなければいつまでたっても
アマチュア集団の中小企業で終わってしまう。
プロとしての力量を備えて初めてお客様から信頼される、不動産取引
のなかで信頼を得ることがもっとも重要であることを再認識しました。

《日本の方が進んでいる点も多数あった》
・道路の排水設備や社会インフラ
・高級レジデンスとはいえ、日本の施工技術のほうが高いと
 思える場面もあった
・多人種国家から来る現象だと思いますが、個人主義・自己責任の
 思想は理解できるが、悪い状態をそのままあえて放置しているような
 部分も見受けられる

《皆様》
・同じ仕事をして、同じ事で皆悩んでいることがわかり、そのなかでも
 皆様前向きに、ポジティブに取り組んでいらっしゃることに感動しました
 何があっても下を向いてはいけないと決意しました。 

研修に参加させていただく事ができ本当に
幸せでした。これほどまでの経験と膨大な情報、
そして同じ仕事に従事する仲間を得られたことに
感謝申し上げます。

セミナー・講演案内海外不動産研修

2013年度「米国不動産実務研修」のご案内

2013年度「米国不動産実務研修」の日程が決まりました。

今年は10月21日(月)~26日(土)
4泊6日のスケジュールで実施いたします。

すでに9名の申込みがありますので、残席は6名です。

当研修のご案内は以下よりご確認くださいませ。
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2013 LA研修案内

なお、昨年のツアーの様子はこちらからご確認ください!
 ↓↓↓↓↓
2012年の研修ツアーの様子

実務研修開催報告海外不動産研修

米国不動産実務研修報告-その4 【参加者からのレポート】


グループ会社_株式会社ワンダーライフの宇沼主任から米国不動産研修のレポートが届きましたので、アップします。
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【米国不動産研修レポート】
今回の研修ではアメリカの不動産業界の基礎と現状を学ぶとともに、実際の賃貸・売買物件を見学することで日本とアメリカの違い・今後取り入れていくべきものを感じ取ることができた。
【物件の見せ方】
通常当社では、お部屋のクリーニングが終わった後、「清掃済み」という張り紙だけがあり殺風景な状態でお客様をご案内するケースがほとんどで、お客様からすれば、入居後のイメージが湧きにくいということが現状であるが、今回見学した物件では、ステージングと呼ばれている方法で、モデルルームのように家具・家電が配置されていた。入居後のイメージが湧きやすいというメリットだけでなく、実際にお客様が設置してある家具を気に入った際に販売しているところを紹介することで、追加の利益を生み出す効果も期待できると思われる。
 現状すぐに、アメリカのようにすべての物件に家具・家電を配置することは費用やその他の面を考えても難しいが、試験的に長期空室の借上げ物件などに設置することは可能。今後の入居率のことや、お客様をご案内する時のことを考えれば、実践してみる価値は十分にあると思われる。
 【インターネットサイトの情報】
現在、アメリカではインターネットのサイトから、日本同様その物件の場所・間取り・値段のような基本的な情報に止まらず、その地域に住む人の平均的な収入や家族構成等・土地の履歴など、日本では考えられない情報まで一般のユーザーが誰でも一目でわかるように公開されており、希望者はそれらのサイトから一つの物件に関するほとんどの情報を得ることができる。そのため、借り手側の仲介はほとんど成り立たず、賃貸仲介業のみで成立している会社は無く、賃貸仲介・管理業務は売買・投資業務のサポート的な役割が大きいというのが現状である。
今後は日本でも、来店されたお客様にお部屋をご紹介し、お部屋に関する様々な情報を提供することで仲介手数料をいただくという流れから、現在のアメリカのようになっていくことも十分予想されるため、従来通りのことをやっているだけでは、収益を上げることはできなくなる。リーシング以外にも物調・リフォーム提案・その他の分野においても、社員一人一人が意識を持って日々の業務にあたる必要があると考える。

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