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実務研修開催報告海外不動産研修

米国不動産実務研修報告-その3 【参加者からのレポート】


またまたRIAグループ_株式会社ワンダーライフの渡辺マネージャーからレポートが届きましたので、ご紹介いたします。
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報告に先立ちまして、今回この様な素晴らしい研修に参加のご配慮を頂きました事、誠に有難う御座いました。
長期不在中、ご協力を頂きました皆様に深く感謝致します。
以下研修の報告を致します。
■ 研修名:米国不動産実務研修
■ 研修先:米国(カリフォルニア州ロサンゼルス/ニューポートビーチ)
    プライム・アソシエイツ社
■ 研修期間:平成24年10月28日~平成24年11月2日(4泊6日)
■ 研修内容:1日目 米国不動産の基礎講義、不動産及びタイトルカンパニー視察
     2日目 不動産賃貸と管理、不動産及び大手不動産業者視察
1日目の午前中は、米国不動産の基礎について講義を受けました。
ライセンス制度があり、ライセンスを所持していなければ営業が出来ない点は明らかに日本と違います。日本で言う「宅建」が無ければ営業が出来ない為、営業を行っている人=ライセンス所持者=知識保持者という事になり、買主・借主にとっては非常に安心して取引に臨めます。
不動産の取引に際し、エスクローと呼ばれる第3者機関が存在し、取引が円滑かつ安全に行われるよう取引に関わっています。日本には無い制度ですが、完全に中立の立場である為、正にお互いが安心出来る制度です。
不動産という特に専門知識が要求され、且つ高額な商品を取引の対象とする際に、このような制度(第3者)がある点は日本もいずれ導入していくべきではないかと感じました。
ライセンス制度やエスクロー制度等、州によって仕組みが違う点は初めて知りました。
各エージェントは完全歩合制(契約社員)の為、個人企業と何ら変わらず、現在の我々の立場は大変恵まれている環境であると改めて感じました。
MLSと呼ばれる、日本で言うレインズに近いシステムに大変注力されており、ここに全ての情報が集約され、MLSに登録するだけで他のサイトへ自動的にリンクされる仕組みになっています。リアルターにとってはこれが無ければ仕事にならない程の存在であり、当然一般には公開されていません。しかし、他サイトへ情報が開放されている為、一般消費者でもほぼ同じような情報を簡単に手に入れる事が出来てしまう現実があるようです。
ディスクロージャー(重説)は1取引に対し200枚にも及び、様々な種類のディスクロージャーがあり、物件に対しての調査内容、通知義務は買い手保護の観点から日本よりも数段細かいのではないかと思います。
日本との大きな相違点として驚いた事は、米国では住宅を一生の間で平均6~7回買い替えるという点です。日本では一生に一度の買い物で、当然買う際に慎重になり、自らの居住環境・住みやすさ・使い勝手等当たり前に考慮しますが、米国では次に売る事を考えた物件選定やリフォームを施していく等、イメージ的には車を買う感覚に似ています。ですので中古住宅の流通が圧倒的に日本を上回っており、そもそも日本と比べ住宅自体の寿命が倍近くあるとう事になります。確かに気候の差が関係しているのかもしれませんが、同じ木構造でもかなりの差がある事は新たな発見でした。
新築住宅の流通が少ない原因の一つに、日本でいう建築確認に相当の時間を有することから、結局完成までに2年以上の時間が必要になるという事でした。
午後からはボートに乗り、沿岸部の高級物件を視察しました。米国の不動産は、ロケーションが最重要ポイントであり、ここで視察したような沿岸部は富裕層には特に絶好のロケーションのようです。その殆どが数億円を超える物件であり、居住用として、また別荘として所有されています。一つとして同じ建物はなく、沿岸部に所狭しと立ち並んでいる印象でした。空いている土地はほぼ無く、売買=上物付が普通だという事です。
立地に関しても、日本では「交通機関の近さ」「生活環境の利便性」が上位に挙げられますが、ここでは治安や教育環境、眺望などが重要視されています。
高級賃貸物件も視察しましたが、正に富裕層に対するステータス感が十二分に感じられる空間でした。敷地入口には守衛さんがおり、外部侵入を一切許さない警備体制をはじめ、専用プール、常駐の管理人など大変素晴らしい環境でした。日本と同様、ペット飼育可の物件は増加しており、既に50%~60%は飼育出来る物件になっているようです。
その後築50年のアパートも視察しましたが、どちらも一番参考になりすぐに実践可能であると感じた点は、「ステージング」です。空室(募集中)の物件には家具類が設置されております。これは日本でも出始めておりますが、中途半端なものではなく、徹底的に行っています。家具の質も、デザインも、センスも抜群で、見る人を完全に惹き付けるものです。これはやはり専門の会社に依頼しているようで、全てレンタル品だそうですが、直ぐにでも生活が始められるよう、またお客様に実際の居住イメージを持って頂けるよう細部に渡って
気を配っている様子が見て取れました。ステージング用の家具レンタル会社がある程、この「ステージング」は募集する上で重要視されています。
その他、随所で思考を凝らしたアイデアがありましたので、ぜひ参考にしていきたいと感じました。
タイトルカンパニーも視察させて頂きました。不動産のデータベースが保管されており、現在ではかなり厳重なセキュリティの中保管されています。以前は拝見できた建物も、今では社員でも入ることが出来ない程厳しくなっているようです。不動産のデータは何百年と遡った過去全ての履歴が記録されており、このデータで不動産の全てが分かります。
2日目の午前中は、賃貸と管理について講義を受けました。
大きな流れは日本と殆ど変わりはありません。ただ、米国では賃貸仲介のみで成り立っている不動産会社は無いとの事でした。
面白いと感じた点は、「FICOスコアー」という点数制で評価され、審査基準がこのFICOスコアーのみであり、特にその他特段人物像等を重要視しないという非常に分かりやすいシステムという事です。
保証金は日本に比べ少ない為、滞納時や退去時修繕費のリスクは高いようです。
管理に関しても、やはり日本と比較しても大きくは変わりません。ただ、家賃滞納に関しては非常に厳しく、比較的早い段階で提訴(日本でいう少額訴訟に当たると思われます。)に踏み切ります。また、日本では違法となった、玄関ドアへの張り紙(督促)は未だ残っています。
前日に視察した築50年の物件等、その古さを全く感じさせることなく、いかに管理レベルが日本に比べて高い水準なのか改めて感じました。ここでも「中古」という物に対する日本とは比較にならない考え方や再生の方法が優れいている点は見習うべきではないかと思います。
午後からは開発中の新築分譲住宅を視察しました。正直唖然とするスケールでした。日本の様に細部にこだわるというよりも、全てが大きく、豪華で、住む人に如何に高級感を与えるかというコンセプトがあるように感じました。新築ですら、ステージングは当たり前の様に行われています。
日本のように内装にクロスが使用されておらず、全てペンキ仕上げとなっています。湿気がない気候の関係もあるのかもしれませんが、修繕のコストは抑えられる為、スポット的に試行しても良いのかもしれません。
今回視察した一団の開発地は既に完売との事で、私達が視察中にも何組もの中国人風の方達が物件を見に来られていました。殆どが1億円超にも関わらず完売している為、米国の住宅事情も回復の兆しがあるのではと感じました。
不動産最大FCのRE/MAX加盟会社へ訪問しました。最初に述べたように、社員の雇用形態は全て契約社員になっています。社内は業績に応じて自室が与えられたり、パーテーションで仕切ったデスクのみであったりと、業績の優劣でしっかりと棲み分けされている点が印象的でした。社員はわずかな料金でRE/MAX社の看板が使用出来るメリットはありますが、日本のように基本給がある訳ではないので、完全に自営業です。
最後は築100年近い物件をリノベーションし販売した物件及びジャックさんがプロデュースした新築分譲住宅を視察しました。
とても築100年には感じさせない仕上がりになっていたことは言うまでもありませんが、現在の日本の住宅市場とは大きな隔たりがある事を改めて感じました。
新築分譲住宅では、カーテンや照明、テレビなど全てipadでリモコン操作できるシステムを導入されるとの事で、これは近々日本でも同じようになっていくのではと思います。
今回の米国不動産研修において、現地の不動産を学び、肌で感じた事、ジャックさん夫妻やそのスタッフの方々、そして一緒に参加した他社の皆様との出会い・交流等全てが本当に良い経験となりました。
天候にも恵まれ、最初から最後まで大変充実した期間でした。来年以降も、ワンダーライフから一人でも多くの社員が参加出来るよう努めて参ります。

実務研修開催報告海外不動産研修

米国不動産実務研修報告-その2 【参加者からのレポート】


RIAグループ 株式会社マンションセンター 小田店長から研修参加後のレポートが届きましたのでご紹介いたします。
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この度は「米国不動産研修」に参加させて頂き誠にありがとうございました。
主な研修内容としては、アメリカにおける不動産の基礎知識から、売買、賃貸、管理に及ぶものでした。当然、日本での不動産経験しかない私としては、日常の業務内容がすべてであり、それらが当たり前の感覚である中過ごしてきました。
今回の研修を通じて、日本とアメリカでは不動産を売り買いする同じような一連の流れが、国によって設けている制度が異なることを知り、またどこか共通点のあるところが感じ取れました。
研修で学んだ知識と肌で感じた部分から私の考察と合わせてご報告させて頂きます。
【ライセンス制度】
日本とアメリカの大きな違いは不動産取引に関してライセンス制度を導入していることです。日本の場合は、宅建業の免許を取得し規定数の宅建主任者を配置することにより、不動産業を始めることが出来ますが、その考え方から違っていました。
その種類はセールスライセンスとブローカーライセンスの2種に大別されセールスライセンス所持者は必ずブローカーに所属しなければならないというものでした。またライセンスは州ごとに発行され、各々の州で違ったライセンス制度があります。ちなみに、日本の宅建試験のように1年1回しか受験できないものではなく、やる気があれば何度でも挑戦できるもののようです。
【エスクローの存在】
ライセンス制度の中でもあらゆることに関して専門家が存在します。その専門家の1つにエスクローがあります。
このエスクローの制度ですが、日本で近いと言われるのが信託です。
動産・不動産の売買の調整にかかわる第三者組織で金銭の授受などの会計的機能から、契約書類の代行機能、タイトルカンパニー・銀行などとの連絡機能など幅広い機能を持ちます。エスクローは主に西部の州に限られ、東部ではこの機能を弁護士が受け持ちます。
日本でもアメリカにおけるエスクローの制度に関心があり、関係各方面への問い合わせがあるとのことです。
【安心のタイトルカンパニー】
タイトルカンパニーとは、日本で主に司法書士が受け持つ任務になります。物件に関する瑕疵、抵当権、使用権など売買に際してクリアーにする役割を持ちます。もし問題が発生した場合、調査と共に金銭的な損害に対してタイトル保険を通じて保証する。タイトルカンパニーに手続きを依頼すると手数料が必要となりますが、安心を買うと思えば決して高いものではありません。買主と売主で費用を折半する場合もあります。
また、今回の研修で実際のタイトルカンパニーに訪問させて頂いたのですが、レンガ調の美術館のような建物で、4棟から構成されていました。建物内の庭には噴水があり、植栽が植え込まれているというようなゴージャスぶりです。
【ディスクロージャー】
日本で言う重要事項説明のことで、アメリカは日本よりかなり早くから義務付けられていました。建物に関するもの、地震帯・洪水地帯など地域に関するもの、騒音や最近周辺であった犯罪に至るまで、売り手や売り手のエージェントに通知義務を負わせています。
契約に関する書類は10枚くらいの書類で足りるのに対して、このディクスロージャーは200枚程の書類に達します。このことから日本の感覚と同じ様に、買い手保護の目的で慎重かつ細部にわたる調査を必要とすることが伺えます。
【HOA】
ディクスロージャーの種類にHOAが存在します。
HOA(Home Owners Association)とは住宅所有者の組合のことです。
日本でいう分譲マンションの管理組合に似ています。
街の管理組合のようなもので、建物の形や色、庭の植える植栽の種類まで制限を付する組合です。また、再三の注意をしたにもかかわらず改善されない場合は街からの立ち退きをさせる権限を持つそうで、その点には大変驚きました。
アメリカでは、買い替えに伴う建物や住宅地は、街並み・景観などのロケーションを気にするのは当たり前になっています。そんな個性・魅力のある住宅地が消費者から求められ、その『魅力』を所有し、管理し、コントロールするのがHOAの役割ということになります。
【アメリカの賃貸プロセス】
アメリカの売買については目を見張るほどの違いはありましたが、日本とアメリカの賃貸のプロセスは、物件を見て気に入れば申込、そして審査、入居のように大きな違いはありませんでした。
唯一違いがあるとすれば、審査の過程でクレジットレポートが必要になることです。
クレジットレポートとは日本でいうところの信用審査に当たります。支払遅れ、倒産、破産、訴訟などの履歴を調査し、さらにローン、クレジット支払の総額も調査します。
その調査内容を点数で表記し、一定の点数以下の場合は借りる資質がないとみなされます。
法人契約でも個人に対する保証が必要であり、個人の立場を重んじる傾向にあります。
また、アメリカの賃貸に伴う仲介手数料(コミッション)は、該当物件の1年間の賃料の3%と非常に厳しい現状でした。
※3%のコミッションはカルフォルニア州におけるものになります。
【実際の売買物件、賃貸物件を視察して】
研修プログラムの午後には、実際の売買物件・賃貸物件の視察を2日間に渡って行いました。
1日目は、ダフィーに乗ってニューポートビーチ(ロサンゼルスとサンディエゴの間に位置する超高級住宅地)の海岸沿いにある高級物件を視察しました。この時の視察はダフィーに乗りながら、外から見た外観や風貌等の観察でした。
ダフィー越しに見る建物は、映画の1シーンに出てくるようなものばかりで、1棟1億円またはその以上の建物が多数見受けられました。また、建物から海辺へは専用船着場があり、自家用のダフィーやボートが標準装備されているという豪華さで、その大きさからも所有者の資産力を伺えるものでした。
その後、近くにある高級賃貸物件『Colony』を視察しました。
高級が着くと決まって標準装備されているのが、屋外プールです。
その他、居住者全員が使えるラウンジやプールがあり、バーベキューセットも完備されている豪華さです。
次に視察した賃貸物件は最低賃料110,000円の1973年築、総戸数が268戸の物件です。驚きはその入居率で、なんと95%です。
当然所有者は大きな努力をしていました。リノベーションです。
当初この賃貸アパートには洗濯機置き場がなかったそうです。入居者のニーズを受け、大胆にもバルコニーの横にある物置スペースを洗濯置き場にリノベーションしていました。
中にはキッチンの広さを削ってまでも洗濯機置き場を確保している部屋もありました。
これらのことから、この賃貸物件に対する周辺ニーズは洗濯機置き場1つとっても非常に比重が大きく、そのニーズに応えることと合わせ、古さを感じさせない工夫とで高入居率の維持をしているものだと感じました。
帰り際のお客様専用駐車場の立て看板には『Future Resident Parking(将来の居住者駐車場)』とかわいい冗談で構える工夫がとてもアメリカっぽく感じたのが印象的でした。
2日目は、新築・中古の売買物件の視察を行いました。
最初の物件は一戸建てで新築物件でした。最近増加傾向にあるアメリカのニーズでゲートコミュニティーというものがあります。街に入る際、専用の監視員がいるゲートを通過しないと中に入れない街のことです。中に入ればハリウッドスターが住んでいそうな豪華さで、バスルームも2つ以上は当たり前、暖炉もあり、庭にもしっかりとした装飾が施され、日本でも普及してきたアイランドキッチンが標準装備になっていました。
その後に視察した、新築の戸建ても1億9000万円の値をつけるもので上記同様圧巻でした。
また、中古売買物件の視察も行いました。その物件はなんと築100年と歴史を感じさせるものでしたが、今のアメリカのニーズと現地コーディネーターの経験による絶対的な自信によるリノベーションで募集開始からわずか数か月で成約とのことでした。
こちらの物件も前述の賃貸物件のリフォーム同様、アイランドキッチンの採用や、洗面台を2つ設置するなど、いわゆる見せる設備が随所に見られました。
視察した物件で共通していたのが、今すぐにでも生活をスタートできると言って良いほどの家具や小物類が配置されていることでした。
日本でも新築分譲マンションのモデルルームで見られる光景ですが、アメリカでは賃貸物件にもフル装備しているそうです。中には寝室のクッションの柄を壁の模様と合わせて売り出しいる新築もありました。聞けば、専門のインテリアコーディネーターと契約の上、打ち合わせをして配置しているそうです。もちろん建築の段階から計画し、成約の際は相互間の取り決めに応じた手数料を分配し合う形になります。売り手としては見せて売るため、買い手としては購入の判断材料とするためと双方にとって目的を果たすための1つの戦略が伺えました。
この視察を通して、アメリカの売買で何をもとに購入の意思決定をするかという点において、すべては『ロケーション』が重要だと言うことを強く感じました。
日本の場合は、駅やバス停、スーパー等への利便性を優先的に考えがちですが、アメリカは全く違いました。
ロケーションを重視することが、次世代のニーズを生むきっかけになり、次の街づくりに活かされていると感じました。
アメリカでは人生で売り物件を購入する回数は約6~7回であり、日本で賃貸住宅を借りるような頻度で売買物件を購入し、生活水準に合わせて次の購入につなげるそうです。アメリカのお家事情としては、良いロケーションに住んでいることが人々の最高のステータスになっており、ロケーションが良ければ居住希望者が増え、物件価値が上がり、それなりの所得者層しか居住することが出来なくなります。
その上、高所得者層が多く住むことにより、街の質が上がり、教育水準が向上し犯罪率が低下します。そこから、多くの人々を呼び込み新たな街ができ、地域が活性化していくというサイクルに結びついているのだと思います。
賃貸物件のリノベーションの内容についてはアメリカと日本で大きな違いは感じませんでした。
しかしアメリカの場合は、売り物件にリフォームして短期間で売るという方法が今注目のビジネスモデルになっており、投資家の購入者が多いと聞きました。
その投資家が、購入物件を賃貸として提供するとき、すでに室内は完成しているため、早期的な満室を狙えます。この取り組みの姿勢・意識に違いを感じました。
研修を終えて
国が違えば、気候や街並みも当然違います。
そして売買・賃貸のプロセスや制度による違いはあっても、不動産業についての取り組みには共通点もありました。
集客にもインターネットを利用することは当たり前で、スマートフォンの普及もあり、簡単で、早く、正確に検索できることがスタンダードになっています。
その上、物件の所有者情報や類似物件も、情報開示化が進むアメリカでは当たり前に行われています。
日本の受け身に近い昔ながらの不動産屋のイメージはどこにもありません。情報発信力と物件保有力に尽きるという感じです。
賃貸に従事する立場として1番興味があったのは、リノベーションでした。
国土交通省の定義では、『新築時の目論見とは違う次元に改修する(改修)』とあります。
アメリカのリノベーションはまさに違う次元への改修に該当します。
バスの窓から見える街中の建物は、どれもこれも同じような年代の建物に見え、古さを感じさせませんでした。HOAの取り決めも影響していると思います。
視察した賃貸物件も40年前の建物でしたが、キッチン関係や水回りを大規模に改修していました。
スペース的に狭い閉鎖的なキッチンは、開放的に壁をなくしていました。
日本で言う壁紙(クロス)もアメリカでほとんど採用されておらず、ペンキ塗りが主流でした。
最初は、「ペンキなんてあり得ない」と思っていましたが、室内の雰囲気とマッチしており、クロスと比べてもそこまで違和感はありませんでした。
総戸数が268戸で複数の棟から構成されたアパートの敷地内には芝生が敷かれ、管理人による手入れが行き届いており、外からも内からも入居率を上げるための努力が見られます。
私が知る限り、新潟ではリノベーションと呼べるものではなくリフォームにとどまるものが大多数です。
この度の研修でご一緒させて頂きました、東京にある不動産業者のリフォーム部の方はこんなことおっしゃっていました。
「今回の研修では色々再確認が出来た。アメリカに来て勉強になったというより、自分達が今までやってきたことは、間違ってはいなかったしこれからも日本で充分通じる。そう確信できた研修だった。」
この言葉を聞いたとき、私も同じことがいえたかというとそうではありませんでした。
地域や慣習が違うので一概にすべてを同じにすることは難しいですが、リノベーション分野における考え方などとても参考になりました。
また、アメリカの売買に触れ、そして、この度の研修でご一緒させて頂きました同業者の方々のお話を聞かせて頂き、賃貸業だけの視野で物事を考えるのではなく色々な視点から不動産業に関わっていきたいと思いました。
今回の研修で講師をしてくださいましたジャック才田さんと夕食でご一緒した際に、研修内容などでお話しをする機会があったのですが、不動産に関するお話をする時のキラキラした笑顔がとても印象的でした。分からないことを何度も教えて頂きました。
そんな不動産業に対する一直線な姿勢を拝見したとき、これが本来あるべき姿ではないかと強く思いました。活躍する場所は違っても1人の顧客に対して行きつく最大のサービスは共に同じなのでないかと再確認しました。
その気持ちを大切に、初心を忘れず、今後は広い視野を持って取り組んでいきたいと思います。
以上を持って米国不動産研修レポートとさせて頂きます。
この度は、米国不動産研修に参加させて頂きまして誠にありがとうございました。

海外不動産研修

米国不動産実務研修報告-その1

10月28日から11月2日まで米国カリフォルニア州にて不動産実務研修ツアーの引率をして参りました
今年は私が研修をさせていただいている外部企業5社様から9名、RIAグループから私を含め6名、合計15名が参加。
研修初日は、午前中に毎年お世話になっているジャック才田先生から米国不動産基礎知識のレクチャーを受ける。

そして午後は外に。
最初はボートに乗って、ウォーターフロントの高級住宅地を視察。
天気がよくて気持ちがいい。

アメリカの成功者の邸宅がたくさん。
かつてジョン・ウェインやニコラス・ケイジが所有していた豪邸が立ち並ぶ。
その後はタイトルカンパニーへ。

日本には存在しないが、アメリカでは売主の瑕疵担保責任を回避するタイトル保険があり、全米最大手「ファースト・アメリカン・タイトル社」を視察。
データベースセンターは、震度10以上の地震が発生しても壊れない免震構造で、大災害が発生しても内部で2週間は生活できる食料が保管されている。
この中に全米、オーストラリア他数か国の不動産登記データ、人種分布データ、教育水準データ、売主の債務額データ等を蓄積している。
彼らはこのデータを不動産業者に無料で提供しているので、不動産業者は短時間で重要事項説明書の作成が可能である。
このようなサービスを受ける不動産業者は、売主に「ファースト・アメリカン・タイトル社」を紹介する。
面白いスキームである。
昨年までは視察に身分証明が不要であったが、今年は全員パスポートをチェックされる。
また以前は視察できたデータベースセンターも今は立ち入り禁止で、社員であっても限られたスタッフしか中に入れない。
当然ではあるが、セキュリティが厳しくなってきた。
そのうちオフィスも見られなくなるかもしれない。
遅めのランチを取って、アーバイン地区のマスタープランコミュニティ(都市計画地域)にそって開発されている郊外の新築分譲住宅を視察。

平均分譲物件価格は日本円で1億円。
リーマンショックの後遺症はまだ残る不動産マーケットではあるが、明らかに昨年よりは物件の動きはいい。
但し、銀行融資は依然厳しく、この現場では5000万円の自己資金が必要。
決して買いやすいマーケットとは言えないが、400区画が2年でほぼ完売。
半分は融資が使えないチャイニーズがキャッシュで購入しているとの事。
価格を1億に抑えるために、Lot Size(土地のサイズ)は以前に比べるとかなり小さい。
庭は地方都市の日本のほうが広いくらいだ。

(次回に続く・・・かな?)

セミナー・講演案内海外不動産研修

米国(ロサンゼルス)不動産実務研修の募集を開始します!

今年もアメリカで不動産実務を勉強するツアーを行います。
10月28日(日)~11月2日(金)、4泊6日です。
米国で不動産実務経験20年のPrime Associates社のJACK.H.Saida(才田)社長です。
一緒にエスクロー、タイトル保険、ホームインスペクション、PM等について学び、将来の準備をしましょう!
詳しくは以下のご案内をご参照ください。 
2012 LA研修案内

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