米国不動産実務研修：H様からのレポート

2013年10月21日から26日まで米国カリフォルニア州におきまして、米国不動産実務研修を開催いたしました。
今回ご参加いただきましたH様より、レポートを送信いただきましたので掲載させていただきます。

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ロサンゼルス研修についてご報告させていただきます。

この度は、ロサンゼルス研修に連れて行っていただきましてありがとうございました。
今回の旅行を通して、米国の不動産事情、お客様のお部屋をお探しする感覚の違い、同じ日本の同業他社との違いなどを勉強させていただきました。

具体的には、米国で居住用賃貸を専業で行っている業者がほとんどないことに驚かされました。
その背景としては賃貸業務の手数料が日本に比べて少ないこと、大手法人が自社で建設し、自社不動産部門で募集をしてしまうため自社物件を持ちにくいことが原因だとのことです。

お客様の事情としまして米国のお客様は不動産は値段が上がっていくのが当たり前と思っており、賃貸には長く住む意思が少ないため、日本と違い契約期間の2年間で退去されるケースがほとんどだそうです。
入居の際の判断基準としまして、何よりも大きい違いは日当りや主要施設への距離ではなくロケーションや治安が重要視されているため、海沿いの物件と、海沿いでない物件は同じくらいの広さ、同じ築年数のお部屋でも売買金額が倍くらい違うのも驚きました。

契約後の賃貸管理業務につきましては保証会社や保証人の制度がなく、火災保険が自己判断での加入など大家様に不利な内容が多いため、日本のほうが進んだシステムになっていると感じました。

現在米国では、ＭＬＳ(日本のレインズのようなサイトです。)がそのまま反映されているサイトを
一般ユーザーの方が見れるため、日本の先物会社のような会社はほぼないとのことでした。
日本でも最近はお客様がインターネットから探して直接元付け業者に行くケースや、仲介手数料が半月分の会社があるため割引してほしいとのお話も以前に比べ増えてきました。

今後としては、日本も米国の後追いになり仲介手数料の減額になってきても平気なよう管理物件や、更新料といった固定収入源を増やすことが必須であることを感じました。

そのためには、近い将来相続税が2015年1月に上がるため税金対策で新築、建替えの需要が増えてくるかと思います。
その際に私としましても相続税の知識や、建築関係の知識を増やし建設会社との窓口になれば、
手数料＋信頼関係が生まれているため建物管理を委託してくれているケースが増えるかと思います。

更に現在はアパートローンも安くなってきているため、高い時期にローンを組み、借り換えの検討をされたことが無い大家様がいらっしゃったらご提案をし、浮いたお金でリノヴェーション、建物管理のお話などができるようローン関係の知識などを蓄える必要を感じました。

私も、賃貸仲介の勉強だけではなく相続、為替、株価、住宅ローンなども勉強し、大家様との世間話からビジネスチャンスにつなげれるよう精進させていただきます。

以上です。